2017房地产估价师估价假设复习讲义

估价假设是房地产估价师考试中的重要知识点，也是高频考点之一。下面本站小编为大家整理的房地产估价师估价假设复习讲义，希望大家喜欢。

估价假设：

估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。

例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。

合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。

估价依据：

估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。

例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的'情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。

还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。

1、下列计算一半建筑面积的是( )。

A.无柱的雨篷

B.无顶盖的室外楼梯

C.骑楼

D.无顶盖的阳台

答案：B

2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C

3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司

C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

答案：D

4、契税的课税对象为( )。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.发生权属转移的房地产

答案：D

5、属于直接融资的金融工具为( )。

A.存款单

B.保险单

C.支票

D.银行承兑汇票

答案：C

6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

A.商业信用

B.国家信用

C.消费信用

D.A和C

答案：C

7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。

A.财产损失保险

B.保证保险

C.责任保险

D.信用保险

答案：D

房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记、变更土地登记八种。

1、总登记总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产藉散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。

例题：在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是( )。

A.定期登记

B.总登记

C.初始登记

D.动态登记

答案：B

解析：总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。

2、初始土地登记初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部土地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可以称为土地总登记。

3、房屋初始登记初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件：集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。

4、房屋转移登记转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同，协议、证明等文件。