2017房地产估价师招标投标管理复习讲义

房地产估价师考试是非常重要的考试之一，要想顺利通过考试提前做好相应的复习必不可少。下面本站小编为大家整理的房地产估价师招标投标管理复习讲义，希望大家喜欢。

工程建设的招标投标管理：

为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，全国人大于l999年8月通过了《中华人民共和国招标投标法》。

(一)工程建设招标投标的范围

(二)工程建设招标投标的原则

(三)对建设工程招标的管理

(四)对建设工程投标的管理

(五)对开标、评标和中标的管理

建设监理制度：

(一)建设监理制度简介

(二)建设监理委托舍同的形式与内容

(三)工程建设监理的主要工作任务和内容

(四)建设工程的监理

(五)建设监理程序与管理

1、定义

收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的`资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。①

2、普遍适用的收益法原理

将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益， 如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。②

3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式应用产生的问题

评估实践上，数学模式 P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件是：能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。但事实上当n趋向于长周期时如50年期时，r、A 无法同时实现持续地而且稳定的收益率。在一个长的周期内，在空置率居高不下时，净租金收益以同样持续地获取复利运行，则是不可想象的。同时产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律都使数学模式 P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件在理论上和实践上落空。

认为此理论模式是正确的辩护可能是：有必要进行一定的理论约束和修正，n应当缩短历史收益期限，r一般不可能持续地在高水平上运行，但是可以持续地在低水平上运行。对于高低不平的收益率情况，从数学上可以进行平均化的处理。这样的理解是正确的吗?就定义与原理本身而言似乎没有什么问题。但是存在的问题得不到解决，理论上的《房地产估价规范》与《城镇土地估价规程》在收益法的运用时是否扣除折旧的矛盾理念;现状是收益的准确计算和资本化率的求取及预期模型的判断选择这三根支撑收益法应用的支柱无一牢固。那么我们就可提出疑问：收益法理论上可靠吗?究竟怎样正确使用收益法呢?

一、大纲要求：

考试目的：

测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求：

掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。

熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。

了解：假设开发法的其他用途。

要点说明：

1.假设开发法的基本原理

假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。

运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

2.假设开发法的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。

3.现金流量折现法和传统方法

根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值;传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。