2015年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
一、判断题
1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。参见教材P310。
2、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：应为按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法。参见教材P392。
3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：该地产的收益价格为：
4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P307。有些功能落后时不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后
5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P168。
6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。( )
【正确答案】：N
【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P254。
7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P260。
8、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 ( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P329。
9、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。参见教材P235。
10、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
【正确答案】：Y
【答案解析】：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P352。
二、单项选择题
1、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正确答案】：D
【答案解析】：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。
2、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样
【正确答案】：C
【答案解析】：估价的基本条件。参见教材P11。
3、在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.对该估价项目负第一责任
D.本估价机构法定代表人
【正确答案】：B
【答案解析】：所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明上签字。参见教材P412。
4、在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P18。在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
5、长期趋势法适用的对象是( )。
A.价格有明显季节波动的房地产
B.价格无明显季节波动的.房地产
C.价格无明显变动的房地产
D.价格有明显变动的房地产
【正确答案】：B
【答案解析】：长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P345～346。
6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
