2017房地产估价师考试理论与方法练习题

理论与方法是房地产估价考试中的科目之一，也是房地产估价师最实用的一门科目。下面本站小编为大家整理的房地产估价师考试理论与方法练习题，希望大家喜欢。

1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%

答案：B

2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权

B.土地转让权

C.土地经营权

D.开发土地

答案：D

3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积

B.原容积率

C.土地总面积

D.增加后的容积率

答案：B

4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

D.用于投资或再开发的房地产

答案：C

5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.市场性质相同

答案：ABD

6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格

B.抵押权价格

C.地役权价格

D.使用权价格

答案：D

7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

答案：C

8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40

B.45

C.48

D.50

答案：C

9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的`价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.条件不足，无法确定

答案：B

10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。

A.992.06

B.983.10

C.1080

D.852

答案：B

国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“得出一种价值意见的行为或过程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英国和其他英联邦国家大多称为Propeny Valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，其中日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。中国香港地区习惯上称为物业估值或物业估价。中国台湾地区称为不动产估价，一般把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。”

房地产估价的文书主要有以下10种：

(1)估价委托书估价委托书是由估价需求方出具的，明确估价目的、估价对象、估价时点、估价服务收费标准、付款方式、估价报告交付日期等事项的文书，是估价的重要依据之一，放入估价报告的附件中。

(2)估价委托合同估价委托合同是由估价双方就估价事宜共同签订的书面文件。估价委托合同的作用有：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权利和义务;③载明估价的有关事项。

(3)估价项目来源和接洽情况记录估价项目来源和接洽情况记录是记载估价机构的估价业务来源的原始资料，做好记录有助于估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好地提供服务。

(4)估价作业方案估价作业方案是在估价委托合同签订后，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间、估价人员的计划和安排，以保证估价项目能保质、按时完成。

(5)估价所需资料清单估价所需资料清单是根据估价对象状况、估价目的所列出的需要的资料清单。

(6) 估价对象实地查看记录估价对象实地查看记录是估价师到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况的文字、照片、摄影等信息的记录，是估价的重要依据之一，通常作为估价报告的附件存档。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。

(7)估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

(8)估价报告内部审核表估价报告内部审核表是估价机构为保证出具的估价报告质量，对估价报告进行逐级审核、把关的记录。

(9) 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录该记录是估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师对估价过程、结论有不同的意见，或者估价审核人员对估价结果提出重大修改意见的记录，做好记录有助于估价机构及估价师参考借鉴、不断总结提高。

(10)估价报告交接单估价报告交接单是估价报告交接和存档的文书，可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。