2017房地产估价师理论与方法练习题

要想在房地产估价师的考试中取得好成绩，首先还得复习好相应的练习题。下面本站小编为大家整理的房地产估价师理论与方法练习题，希望大家喜欢。

1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　　)。

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C.交易双方存在利害关系

D.交易税费非正常负担

E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

【正确答案】：ACD

【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括(　　)等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　　)。

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

【正确答案】：CE

【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。参见教材P322。

4、下列不存在替代关系的有(　　)。

A.普通住宅与娱乐房地产之间

B.经济适用房与普通商品住宅之间

C.经济适用房与高档别墅之间

D.普通住宅与商业用房之间

E.宾馆与写字楼之间

【正确答案】：ACD

【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。参见教材P86。

5、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括(　　)等。

A.土地增值税

B.印花税

C.交易手续费

D.土地使用权出让金

E.契税

【正确答案】：BC

【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。参见教材P187。

6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是(　　)。

A.原始价值高于或等于账面价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

E.评估价值等于理论价值

【正确答案】：ACD

7、在成本法中，直接成本利润率的`计算基数包括(　　)。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【正确答案】：AB

【答案解析】：直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本。参见教材P282。

(一)征收土地的范围

对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。

(二)征收土地批准权限的规定

1.在征地报批前，(环球网校房地产估价师频道为您整理)当地土地行政主管部门应做三项工作：

2.对拟征土地的补偿标准、安置途径，被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利。

3.征收土地批准权限的规定：

(2013多选)下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。

A.基本农田10hm2 B.基本农田20hm2

C.其他土地60hm2 D.基本农田以外的耕地20hm2

E.基本农田以外的耕地40hm2

【答案】CD

(三)申请征地不得化整为零

一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零;

分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用;

铁路、公路和输油、(环球网校房地产估价师频道为您整理)输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。

临时用地

1.由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订《临时用地协议》后方可使用。

2.临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

3.临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。

四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

征收土地由用地单位支付：

①土地补偿费;

②安置补助费;

③地上附着物和青苗补偿费。

(五)联营使用集体土地政策

联营企业使用集体土地两种方式：

①按照国家建设用地的规定实行征收;

②由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

房地产置业投资：

房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。

二对象：

1增量房地产(开发商新竣工的商品房);

2存量房地产(旧有房地产)。

置业投资二目的：

一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;

二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。

许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。

a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;

b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。

【2010多选】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C.置业投资对象可以是市场上存量房地产

D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

【答案】ACDE

【解析】场地平整及道路等基础设施建设属于房地产开发投资，而非置业投资。