2017房地产估价师考试模拟真题答案
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一、单项选择题
1.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P109，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。识
2.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P109，原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定："房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。识
3.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P110，未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。识
4.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P110，因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让。所以A选项不正确。
【该题针对“房地产转让概述”知识5.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P111，房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
【该题针对“房地产转让概述”知识
6.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P111，根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。
【该题针对“房地产转让概述”知识
7.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P111，房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
【该题针对“房地产转让概述”知识
8.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。
【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识9.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P113，根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
【该题针对“以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让”知识
10.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P114，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
【该题针对“已购公有住房和经济适用房上市的有关规定”知识
11.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P115，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
【该题针对“商品房预售许可”知识12.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P115，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3000万元×25%=750万元。
【该题针对“商品房预售的条件”知识13.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识
14.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P116，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。
【该题针对“商品房预售合同登记备案”知识
15.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P117，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
【该题针对“商品房销售代理”知识
16.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房销售按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以C选项不正确。
【该题针对“商品房买卖合同”知识
17.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P118，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。
【该题针对“商品房买卖合同”知识
18.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
【该题针对“商品房买卖合同”知识
19.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
【该题针对“商品房买卖合同”知识
20.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
【该题针对“商品房买卖合同”知识21.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
【该题针对“商品房买卖合同”知识22.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P119，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。
【该题针对“商品房买卖合同”知识23.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。
【该题针对“商品房买卖合同”知识
24.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【该题针对“商品房买卖合同”知识25.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。
【该题针对“商品房买卖合同”知识26.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P119，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%。
【该题针对“商品房买卖合同”知识27.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P120，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。所以C选项不正确。
【该题针对“房屋租赁的政策,房屋租赁的政策”知识28.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P122，房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。所以A选项不正确。
【该题针对“房屋租赁合同”知识【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P122，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
【该题针对“房屋租赁合同”知识【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P122，承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于人为终止。所以B选项不正确。
【该题针对“房屋租赁合同”知识31.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P123，公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
【该题针对“房屋租赁合同”知识32.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P123，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
【该题针对“房屋租赁登记备案”知识
33.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P124，承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。
【该题针对“房屋转租”知识
34.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P124，转租合同必须按照有关部门规定办理登记备案手续。所以D选项不正确。
【该题针对“房屋转租”知识
35.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P124，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
【该题针对“房屋转租”知识
36.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P125，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
【该题针对“房地产抵押的概念”知识
37.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P125，房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
【该题针对“房地产抵押的概念”知识38.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P125—126，以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。
【该题针对“房地产作为抵押物的条件”知识39.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P127，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。
【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识40.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P127，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识
41.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P127，以中外合资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。
【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识
42.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P127，以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
【该题针对“房地产抵押的一般规定”知识
43.【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P130，《物权法》规定抵押权自登记时设立。
【该题针对“房地产抵押登记”知识
44.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P133，依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿：顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
45.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P133，抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
46.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P133，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿。所以A选项不正确。
47.【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P133，人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%。
二、多项选择题
1.【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
2.【正确答案】：BCD【答案解析】：参见教材P108，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
3.【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材P109，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
4.【正确答案】：AE【答案解析】：参见教材P110，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5.【正确答案】：ABD【答案解析】：参见教材P111，房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。
6.【正确答案】：ADE【答案解析】：参见教材P111，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。所以BC选项不正确。
7.【正确答案】：CD【答案解析】：参见教材P111，根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让。
8.【正确答案】：CD【答案解析】：参见教材P113，房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。
9.【正确答案】：ABE【答案解析】：参见教材P113～114，以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金。所以CD选项不正确。
10.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P114，《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
