房地产估价师理论与实务练习题

考试离不开学习，学习离不开做题，下面是小编分享的房地产估价师理论与实务练习题，一起来看一下吧。

1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。

A.2700.8 B.2800.1

C.2800.8 D.2817.7

2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。

A.2593 B.2619

C.2727 D.2862

3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。

A.2139 B.2146

C.2651 D.2659

4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。

A.0.95 B.0.99

C.1.01 D.1.05

5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某标准厂房 B.某酒厂厂房

C.某待出让土地 D.某写字楼

6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

A.1840 B.2840

C.2966 D.3000

17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。

A.4091 B.4182

C.4250 D.5000

8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。

A.400 B.628

C.656 D.700

9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A.45 B.50 C.52 D.55

10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。

A.375B.57 B.3942.03

C.3966.10 D.476985

答案：1.D.2.A.3.D.4.A.5.B.6.D.7.B.8.C.9.C.10.D

1.城镇基准地价的内涵包括其对应的( )。

A.容积率

B.土地使用税

C.土地开发程度

D.土地使用期限

E.征地补偿费

2.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。

A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

3.房地产估价程序的作用包括( )。

A.规范估价行为

B.节省估价工作

C.保障估价质量

D.提高估价效率

E.规避估价监管

4.下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的`有( )。

A.应做到诚实正直、公正执业

B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

5.某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。

A.土地

B.建筑物

C.装饰装修

D.动产

E.特许经营权

6.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提”。该估价是因( )的需要。

A.房地产作价入股

B.法院强制拍卖

C.房地产税收

D.房地产征收补偿

7.某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( )万元。

A.-400

B.400

C.1800

D.3600

8.某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/㎡.

A.98

B.102

C.108

D.116

9.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

10.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实体、权益、位置

参考答案： 6.B 7.B 8.A 9.A 10.B

1.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。

A.2005年8月16日

B.2005年12月15日

C.估价作业期间的任意一天

D.估价人员与委托人商定的某天

答案：A

解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。

2.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。

A.1年

B.0.5年

C.2年

D.3年

答案：A

解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。

3.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

A.50

B.40

C.46

D.不确定

答案：C

4.砖木结构二等的残值率为( )。

A.2%

B.4%

C.3%

D.5%

答案：B

5.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。

A.23.75

B.24

C.23

D.23.69

答案：D

6.收益法中的运营费用包括( )。

A.所得税

B.房地产改扩建费用

C.电梯、空调等的折旧费

D.建筑物的折旧费

答案：C

解析：教材285页，运营费部分内容。

7.商业经营的房地产，其净收益为( )。

A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息

C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息

D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息

答案：A

解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。

8.路线价法的关键和难点是( )。

A.划分路线价区段

B.设定标准深度

C.调查评估路线价

D.制定深度百分率

答案：D

解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点

9.在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。

A.用途

B.档次

C.规模

D.建筑结构

答案：A

解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。

10.运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。

A.估算开发成本

B.选择最佳用途

C.确定最佳开发利用方式

D.估算房地产开发完成后的价值

答案：C