房地产估价师经营与管理训练题
1、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为( )等四个层次。
A.经营利润
B.利润总额
C.税后利润
D.未分配利润
E.可分配利润
【正确答案】：ABCE
2、以下说法正确的是( )。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用
C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D.税后现金流=税前现金流-大修基金一所得税
E.税前现金流=净经营收入-大修基金抵押贷款还本付息
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：参考教材P364，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以E选项不正确。
3、新设项目法人融资形式的特点有( )。
A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
【正确答案】：ABC
【答案解析】：参见教材P324，新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
4、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括( )。
A.竣工图
B.可行性研究报告
C.工程质量保修书
D.住宅使用说明书
E.竣工验收备案表
【正确答案】：AB
【答案解析】：项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。
5、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正确答案】：ACE
【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】
6、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有( )。
A.贷款价值比率通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款期限最长不超过20年
D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E.仅对已经通过竣工验收的`商用房地产发放
【正确答案】：BDE
【答案解析】：参见教材P307，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。所以AC选项不正确。
7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类( )。
A.权益型
B.综合型
C.增长型
D.抵押型
E.混合型
【正确答案】：BC
8、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。
A.有效市场大于服务市场
B.服务市场大于潜在市场
C.潜在市场大于有效市场
D.渗透市场大于有效市场
E.服务市场大于渗透市场
【正确答案】：ACE
【答案解析】：潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合;有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合;服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场>)潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场(>渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。参见教材P112～113。
9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有( )。
A.土地出让价款
B.土地购置税费
C.基础设施建设费
D.水文地质勘测费
E.土地开发工程费
【正确答案】：ABE
【答案解析】：C属于房屋开发费。D属于勘察设计和前期工程费。E属于看产设计和前期工程费。参见教材P257-259。
10、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目( )。
A.是否有足够的资金来源
B.是否有较为广阔的市场
C.是否具有较理想的财务内部收益率
D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E.项目是否可行
【正确答案】：CDE
【答案解析】：参见教材P282，可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
