2017土地登记代理人考试《理论与方法》复习题附答案
1、城市规划具体编制包括()。
A、规划法律体系
B、规划行政体系
C、总体规划
D、详细规划
标准答案：c, d
2、 按土地价格使用目的分为：()
A、买卖价格与租赁价格
B、抵押价格与课税价格
C、拍卖价格与招标价格
D、征地价格与挂牌价格
标准答案：a, b
解析：拍卖价格、招标价格、挂牌价格是按土地交易的方式划分的。
3、 某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方米，则()
A、地面地价为3000元/平方米
B、地面地价为1000元/平方米
C、楼面地价为3000元/平方米
D、楼面地价为1000元/平方米
标准答案：a, d
解析：楼面地价=宗地总地价/建筑面积=3000000/3000=1000，以单位建筑面积来表示土地单价;宗地地面地价=宗地总地价/宗地面积=3000000/1000=3000。
4、 影响地价的行政因素有(ABCD)
A、土地住房制度
B、地价税收政策
C、交通管制
D、行政隶属变更
标准答案：a, b, c, d
解析：行政因素主要是国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
5、 国家税赋的增加，一般而言( )
A、调控经济增长幅度降低，导致土地价格下降
B、调控经济增长幅度上升，导致土地价格上升
C、相应减少社会投资，导致土地需求下降
D、相应刺激社会投资增加，导致土地需求上升
标准答案：a, c
6、下列说法正确的是：()
A、土地利用规划常采取限制可供开发的土地数量的做法会使地价下降。
B、由于规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响。
C、土地利用规划对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。
D、规划控制还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这部分用地不被用作其他用途。
标准答案：b, c, d
7、 阿兰索在对城市及郊区土地市场进行分析时，认为()。
A、买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，成为第一个使用者。
B、买价曲线斜率最小的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，成为第一个使用者。
C、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小。
D、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧增加。
标准答案：a, c
解析：阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。
8、 下列地租与地价关系的说法，正确的是()
A、地价与地租的关系，犹如资本与利息的关系
B、绝对地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
C、级差地租是土地价格存在的根源
D、某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供的地租从而具有更高的价格。
标准答案：a, d
解析：1、土地价格实际上是地租的资本化，土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系。2、绝对地租是土地价格存在的根源，无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。3、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素4、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供的地租从而具有更高的价格。
9、 影响土地区位的主要因素包括()。
A、一般因素
B、自然因素
C、社会经济因素
D、行政因素
标准答案：b, c, d
解析：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。
10、 下列属于区位理论的有()
A、杜能“孤立国”理论
B、克里斯塔勒中心地理论
C、阿尔申尔德?韦伯工业区位论
D、阿兰索地租理论
标准答案：a, b, c
11.关于最高额抵押，下列说法不正确的有( )。
A.最高额土地抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定
B.最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外
C.最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供
D.最高额抵押不受诉讼时效限制
E.最高额土地抵押是对一定期问内将要连续发生的债权作担保
【答案】CD
【解析】根据《物权法》第二百零三条的规定，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供财产担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，土地抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
12.如果当事人约定主债权确定前部分债权转让土地抵押权也部分转让的，( )。
A.该约定无效
B.原最高额土地抵押权需要作变更登记
C.转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记
D.原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少
E.未转让的部分债权成为无担保债权
【答案】BCD
【解析】当事人可以约定在最高额土地抵押担保的债权确定前，最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形：①部分债权转让的，土地抵押权也部分转让，原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记，原最高额土地抵押权需要作变更登记;②部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。
13.由于最高额土地抵押权所担保的债权额在土地抵押期问具有( )，债权清偿的条件出现时，需要确定担保债权额。
A.不确定性
B.变动性
C.从属性
D.担保性
E.法定性
【答案】AB
【解析】最高额土地抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供土地抵押担保。也就是说，最高额土地抵押权所担保的债权额在土地抵押期间具有不确定性和变动性。但债权终需要清偿，在清偿的条件出现时，债务人具体应清偿多少债权，应有一个确定的数额。因此，最高额土地抵押权的实现除了需要债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现土地抵押权的情形外，还须具备其担保债权额的确定。
14.最高额土地抵押权所担保的债权确定的情形包括( )。
A.约定的债权确定期间届满
B.新的债权不可能发生
C.土地抵押财产被查封、扣押
D.债权人宣告破产
E.发生当事人约定的实现最高额土地抵押权的事由
【答案】ABCE
【解析】根据《物权法》的规定，债务人、土地抵押人被宣告破产或者被撤销的，最高额土地抵押权所担保的债权确定。
15.最高额土地抵押权所担保债权额一旦确定，下列( )情形均属于最高额土地抵押权担保的范围。
A.已届清偿期的主债权
B.未届清偿期的`主债权
C.条件尚未成就的主债权
D.尚未发生的被担保主债权的利息
E.最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权
【答案】ABCD
【解析】被担保债权额确定时存在的主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额土地抵押权担保的范围。被担保债权确定时存在的被担保主债权的利息、违约金、赔偿金，不论在确定时是否已经发生，也属于被担保债权的范围。但是在最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权不属于被担保债权的范围。
16.以土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权( )。
A.不得抵押
B.同时抵押
C.由双方当事人根据合同约定确定是否抵押
D.如果是以划拨方式取得的，应当抵押
【答案】B
【解析】根据《担保法》第三十六条的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
17.对于建设用地使用权，下列选项不得单独抵押的是( )。
A.集体企业建设用地使用权
B.乡镇企业、村企业建设用地使用权
C.外资企业建设用地使用权
D.国有企业建设用地使用权
【答案】B
【解析】根据《物权法》第一百八十三条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
18.有关建设用地使用权的抵押，下列表述不正确的是( )。
A.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产
B.建设用地使用权实现抵押权时，应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分
C.对于建设用地使用权上新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿
D.处分新增建筑物所得的价款归建筑物所有人所有
【答案】A
【解析】根据《物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物并不属于抵押财产。抵押权人对其处分所得的价款，无权优先受偿。
19.关于国有建设用地上的房屋抵押，下列说法正确的是( )。
A.房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押
B.房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权不可同时抵押
C.房屋抵押时，其占用范围内的土地所有权同时抵押
D.房屋的所有权不可抵押，只能抵押房屋使用权
【答案】A
【解析】根据《物权法》第一百八十二条、《担保法》第三十六条第一款、《城市房地产管理法》第四十七条第一款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条的规定，国有建设用地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
20.如果以划拨方式取得的土地使用权作为抵押物的，下列选项不属于其必须满足的条件的是( )。
A.经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准
B.土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人
C.领有国有土地所有证
D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
【答案】C
【解析】土地所有权属于国家，其他任何组织和个人都不享有土地的所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和其地上的建筑物抵押的，需领有国有土地使用证，而不是国有土地所有证。
