2016年房地产估价师《案例与分析》演练题

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　　一.案例：

甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

问题：

1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

【参考解析】：

1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

2.复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

　　二.案例：

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的`实际成本价格为1800元/┫，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/┫.

请问：

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。