2015房地产估价师《经营与管理》练习题及答案

　　一、单项选择题

1、X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于(　)。

A、房地产开发投资

B、房地产置业投资

C、房地产间接投资

D、投资房地产投资信托基金

2、下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　)。

A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益

C、房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

D、都是为了获取较为稳定的经常性收入

3、(　)，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、投资房地产投资信托基金

B、住房抵押贷款证券化

C、投资房地产企业股票

D、房地产抵押担保

4、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　)。

A、销售收入

B、租金收入

C、转让收入

D、利息收入

5、下列不是房地产投资的优点的是(　)。

A、相对较高的收益水平

B、投资数额巨大

C、易于获得金融机构的支持

D、能抵消通货膨胀的影响

6、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的.结果是(　)。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙两个物业投资风险相同

D、无法判断

7、下列选项中不属于系统风险的是(　)。

A、利率风险

B、通货膨胀风险

C、时间风险

D、政策风险

8、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　)。

A、市场供求风险

B、周期风险

C、变现风险

D、通货膨胀风险

9、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

A、政治风险

B、利率风险

C、政策风险

D、市场供求风险

10、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是(　)。

A、未来运营费风险

B、收益现金流风险

C、资本价值风险

D、时间风险

　　【答案部分】

1、 C

【答案解析】房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。参见教材P11。

2、 D

【答案解析】房地产置业投资一是自用，而是获取较为稳定的经常性收入。参见教材P11。

3、 B

【答案解析】住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。参见教材P12。

4、 B

【答案解析】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

5、 B

【答案解析】房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。

6、 B

【答案解析】甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元)

乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)

这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下，

甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100

乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200

标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。

参见教材P16。

7、 C

【答案解析】房地产投资系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。

8、 A

【答案解析】市场供求风险是指投资者所在的房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。参见教材P18。

9、 C

【答案解析】政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。参见教材P19。

10、 B

【答案解析】收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。参见教材P20。