2017房地产估价师考试制度与政策复习试题

制度与政策是房地产估价师考试中重要科目，也是房地产估价师考试中的高频考点。下面本站小编为大家整理的房地产估价师考试制度与政策复习试题，希望大家喜欢。

1、 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为(　　)元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案： B

解　　析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、 某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为(　　)元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： C

解　　析：20万元×3%=0.6万元。

3、 房地产估价机构资质有效期为 (　　)年。

A.2

B.3

C.5

D.6

标准答案： B

解　　析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、 《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满(　　)年的，不予注册。

A.3

B.4

C.5

D.6

标准答案： A

解　　析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、 目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为(　　)名以上。

A.3

B.5

C.8

D.15

标准答案： D

6、 注册房地产估价师延续注册有效期为(　　)年。

A.1

B.2

C.3

D.5

标准答案： C

解　　析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、 王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为(　　)元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： D

解　　析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括(　　)。

A.聘用单位破产的

B.聘用单位被吊销营业执照的

C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

D.年龄超过60周岁的

标准答案： D

解　　析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。

(一)拟采用的估价技术路线和估价方法

在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的'估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。

在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价;开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价;现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价;现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价;现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。

不同估价方法之间的关系有以下3 种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程;有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取;收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取;假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。

因此，房地产估价师应当熟知、理解各来源：建设工程教育网种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。

(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等，需要搜集哪些资料及其来源渠道，参见本章第五节“搜集估价所需资料”。

(三)预计需要的时间、人力和经费

任何一个项目都要动用人力、财力和物力。对于属于专业服务活动的房地产估价，主要是动用人力。根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。由于某些房地来源：建设工程教育网产估价师擅长某种类型房地产的估价，或者擅长某种估价目的的估价，或者擅长运用某种估价方法进行估价，在估价对象、估确。

传统投资决策方法的局限性：

房地产投资决策中的传统方法，主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。因此，采用财务评价方法进行房地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV)，也难以做出准确决策。

运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流人可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。

在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的环境发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。实际上，并非所有的房地产投资都能在短期内获利，而且，有些房地产项目的投资，其目的并不仅是为了获得财务上的利益，有时更多的是从企业长远发展的角度来决策，使企业获得未来成长的机会。

因此，在不确定的市场环境下，传统的投资决策方法显然较难满足科学决策的需要。