2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法

假设开发法(hypothetical development method， residual method)：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。

　　假设开发法(上)

　　一、大纲要求：

考试目的：

测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求：

掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。

熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。

了解：假设开发法的其他用途。

要点说明：

　　1.假设开发法的基本原理

假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。

运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　2.假设开发法的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的`公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。

3.现金流量折现法和传统方法

根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值;传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。