专家建议小产权房转型

最近一段时间以来，小产权房又一次成为社会关注焦 点。其中，多家媒体报道“小产权房初步清理方案已经上报国务院”，清理举措包括“强制拆除、没收、停建、停售和停水停电”。记者从南京市国土部门了解到，南京市对小产权房的管理一直采取高压态势。在不久前的南京国土资源管理转型创新工作会议上，更是表示一律禁止新建小产权房。

据介绍，南京的小产权房，主要集中在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊结合部。雨花台区的七彩星城和栖霞区迈皋桥附近的兴都花园等，都是非常典型的'小产权房。据不完全统计，南京小产权房项目有近200个。2003年开始，该市就开始对小产权房进行全面清查，南京市规划局对67个项目进行了规划重审。南京市建委2004年公布的统计数据显示，当时栖霞、雨花台、建邺、浦口、六合五个涉农区，几乎都有小产权房，共计130多万平方米。南京市在2003年出台了《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》，首批梳理后获得“南京市清理集体土地建房小组”批准的共有10个项目，分别是：栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄。其中，七彩星城、长江花园二期和八卦花园三个小产权房小区，已经开始了集体土地清理，开发企业陆续缴纳了土地出让金。

“用强拆来解决小产权房，我认为不是解决问题的办法。”南京市一地产业内人士表示，小产权房的问题宜区别对待，对于已经入住的小产权房，应该以疏导为主，对于正在建设的小产权房已经可以围堵结合，对于将建的小产权房则坚决予以禁止。该人士表示，南京市在对待小产权房方面的做法，值得借鉴。

“经合法程序，可将小产权房纳入住房保障体系之中。”昨天，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议，“依法依情依理”处理好小产权房问题，对其区别对待，逐步予以合法化。

今年2月下旬，国土部公布今年将试点清理小产权房后，不少业内人士建议妥善处理，应考虑国家、农村集体、农村个人和小产权房购买者等多方利益。

小产权房发展迅猛

据郭松海介绍，从20世纪90年代开始，随着城镇住房商品化改革，特别是城市房价高企的大背景下，“小产权房”在多个城市得到大规模发展。北京周边通州、怀柔等区也出现了不同程度的小产权房聚集情况。

今年“两会”召开前夕，由全国工商联房地产商会、中城联盟等成立的REICO工作室发布一份报告。报告显示，1995年到2010年间，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间，小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”期间增长了17.8%。

郭松海认为，小产权房之所以大规模发展，内因就是现行农村土地制度存在缺陷，小产权房价位与城市中低收入居民的消费能力相适应。

REICO工作室也认为，在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房存在巨大的需求空间。

可弥补保障房不足

对于如何解决小产权房问题，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明昨天表示应区别对待。他还透露，目前《土地管理法》正在修改，草案中取消了原有任何单位和个人搞建设必须申请使用国有土地的说法。蔡继明认为，既然如此，那建设在集体建设用地上的小产权房就不应称作违法。

郭松海则建议确定一个时段，允许之前开发的“小产权房”在当地农村办理预登记，对之后开发的则从重处罚。而对于在原建设用地上开发的小产权房，也可依据一定程度办理城镇房产土地登记，分类对待。已经购买小产权房的，可核准购房人身份，参照城镇经济适用房、限价房等政策，将这类小产权房转为社会保障住房，供自住使用，限期内不得上市;对符合土地利用规划尚未出售的小产权房，可考虑由政府按成本价回购，作为保障房源。

REICO工作室建议，把小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分，“将小产权房建设视同改革开放以来允许在集体建设用地上兴办乡镇企业一样”。建议近期考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，将其转变为一种可合法交易的、以自住为主、特殊性质的“商品房”。

REICO工作室认为，小产权房可成为农民分享城市化成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。