城市综合体项目合理化建议书

城市综合体在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，在项目进行的时候，我们可以提出自己的建议。小编为大家精心准备了给城市综合体项目建议书，欢迎大家前来阅读。

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的'诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租(赋予业主一定的利率回报)，交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限(大多是

五年)，协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，

形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。

一、总论

1、项目名称

2、承办单位概况(新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况)

3、拟建地点：

4、建设规模：

5、建设年限：

6、概算投资：

7、效益分析：

二、市场预测

1、供应现状。(本系统现有设施规模、能力及问题)

2、供应预测。(本系统在建的和规划建设的设施规模、能力)

3、需求预测。(根据当前城市社会经济发展对系统设施需求情况，预测城市社会经济发展对系统设施需求量分析。)

三、建设规模

(一)建设规模与方案比选

(二)推荐建设规模及理由

四、项目选址

(一)场址现状(地点与地理位置、土地可能性类别及占地面积等)

(二)场址建设条件(地质、气候、交通、公用设施、政策、资源、法律法规征地拆迁工作、施工等)

五、技术方案、设备方案和工程方案

(一)技术方案

1、技术方案选择

2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表

(二)主要设备方案

(三)工程方案

1、建、构筑物的建筑特征、结构方案(附总平面图、规划图)

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表

六、投资估算及资金筹措

(一)投资估算

1、建设投资估算(先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等)

2、流动资金估算

3、投资估算表(总资金估算表、单项工程投资估算表)

(二)资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源

七、效益分析

(一)经济效益

1、基础数据与参数选取

2、成本费用估算(编制总成本费用表和分项成本估算表)

3、财务分析

(二)社会效益

1、项目对社会的影响分析

2、项目与所在地互适性分析(不同利益群体对项目的态度及参与程度;各级组织对项目的态度及支持程度)

3、社会风险分析

4、社会评价结论

八、结论

考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳定的现金流，发展46.81%的销售型物业。持有型物业中商业3万平米，写字楼3万平米，酒店2万平米，服务式公寓2万平米。销售型物业中商业街2万平米，soho办公2万平米，高档住宅4.8万平米。

预计建设工期为4年，即项目可望于20xx年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。

(四)投资估算与资金筹措

本项目开发建设的投资总额(含资本化利息)为8亿元，建筑面积为18.8万平方米，其中自有资金按65%计算约5.2亿元，剩余35%约2.8亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。

(五)项目的财务评价

财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%(税前)，税前财务净现值为21624.656万元， NPV﹥0，则未来的现金流足以抵偿原始投资;说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富;投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。

本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%(税前)，税前财务净现值为21624.656万元，，具有良好的经济效益;此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

综合上述研究结论，从本项目开发经营效益来看，对地方经济和社会效益的贡献以及大滁城建设经济的跨越式发展战略和可持续发展战略的实施，本项目可行，建议有关部门加强各方面的支持，促成该项目开发尽快启动。

考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳定的现金流，发展46.81%的销售型物业。持有型物业中商业3万平米，写字楼3万平米，酒店2万平米，服务式公寓2万平米。销售型物业中商业街2万平米，soho办公2万平米，高档住宅4.8万平米。

预计建设工期为4年，即项目可望于20xx年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。

(四)投资估算与资金筹措

本项目开发建设的投资总额(含资本化利息)为8亿元，建筑面积为18.8万平方米，其中自有资金按65%计算约5.2亿元，剩余35%约2.8亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。

(五)项目的财务评价

财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%(税前)，税前财务净现值为21624.656万元， NPV﹥0，则未来的现金流足以抵偿原始投资;说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富;投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。

本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%(税前)，税前财务净现值为21624.656万元，，具有良好的经济效益;此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

综合上述研究结论，从本项目开发经营效益来看，对地方经济和社会效益的贡献以及大滁城建设经济的跨越式发展战略和可持续发展战略的实施，本项目可行，建议有关部门加强各方面的支持，促成该项目开发尽快启动。