无租赁合同和未支付租金如何解决

篇一：无租赁合同和未支付租金如何解决

　　买卖不破租赁 房子易主房东不可“赶走”租客

我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这就是民法理论所称的“买卖不破租赁原则”。另外，依据《城市房屋租赁管理办法》、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）等相关法律法规司法解释的规定，房屋出售时，原房东与承租人签订的房屋租赁合同对新房东仍然具有法律约束力，新房东应当依法继续履行。

在租赁关系存续期间，有个“买卖不破租赁”的说法，若租赁合同未到期，买受人不能要求承租人搬离。 房东把正在出租的房子卖给了小玲，小玲急于收楼装修入住，可租客却赖着不走，并且租金由房东掌握。小玲此时陷入了买楼收不了楼的“困境”，律师表示，在租赁关系存续期间，有个“买卖不破租赁”的说法，若租赁合同未到期，买受人不能要求承租人搬离。

租约未到期 新业主收不了楼干着急

小玲在年初买了南城格林小城的房子，由于业主贷款未还清，所以要等办理赎楼等事宜后，才办理过户手续。买房时小玲也知道，这套房子正在出租中，但小玲当时未急于入住，并未在意。“现在我的房子过户手续马上办好了，可业主与租客的租约大概在8月底结束，我现在是干着急啊，赶租客不走，而租客说自己是与原来的房东签约的，租金都是由上任房东收着。”如今小玲为结婚着急着装修房子，可“买楼却收不了楼”。

租赁满期 新业主有权决定续租事宜

小玲是否有足够的理由“赶走”租客？其现在已是房子的产权人，租客的租金是否该交由小玲？

律师表示，买卖不破租赁是指：在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。故如果租赁合同未到期，买受人不能要求承租人搬离。“不动产的权属以登记为主，故小玲从该房子正式办理完过户手续，房子登记为她名下那天，对该房子具有所有权，有权向租客收取租金。”这也就意味着房东卖了房，还收租金是不对的，过户后新业主就可以收租金。“而原房东与租客的合同到期后，新房东是否愿意续租给租客，其有决定权。

承租人不付租金 出租人如何应对？

我所客户金富根先生提问：我有三间仓库，租给某商贸公司，租金是每月2万，三个月一付，今年到了付租日期，该公司负责人称公司没有流动资金无法付租金，在仓库里存放了大量的电子产品也不肯搬走，我想带我公司的员工破门搬走抵扣租金，但对方却称里面的库存价值30多万，丢失损坏要我赔偿。

我所答复金先生，提示他可以从这些方面考虑：

1、承租人连续六个月不付租金的，出租人可以解除合同。遇到承租人（房客）恶意不付租金的，根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定， 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（四）拖欠租金累计六个月以上的。如果房屋租赁合同没有特别约定的，房客连续六个月不付租金，房东就可以解除合同，并且要求其支付欠租，造成其他损失的也要其赔偿。

2、房屋租赁合同有特别约定的，从其约定。金先生的房屋租赁合同中，约定了租金未付超过30天的，出租人有权解除房屋租赁合同，此处是对房屋租赁合同解除条件的特别约定，有特别约定的只要其不违法法律法规的强制性规定，当属有效，所以金先生可以在承租人未支付房租超过30天后解除合同。

3、破门而入强制搬家，会侵犯承租人的权利。承租人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。虽然房屋的所有权是您的`，但是里面的财产是属于承租人的，因此没有特别约定的条件下出租人不能强制处理承租人的财产。

4、承租人拒付租金的，出租人尽早起诉避免损失扩大。进入诉讼程序会使得事件的解决有一定时间的延后性，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人留下的财产，该措施由法院强制执行，但不可由出租人自行扣押其财产和强行搬出，判决生效后可以申请法院拍卖货物抵扣租金，所以对方拒不将货物搬离也未必是件坏事，至少不会产生执行难的问题。

5、追索租金的权利只有一年。根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，出租人必须从延付租金次日起一年内主张其追索租金的权利，若超过一年，则超过部分将丧失胜诉权。我所的其他提示：可以在房屋租赁合同中作出如下约定：房屋租赁合同解除后或延付租金××时间后，出租人在通知承租人无果后可以进入房屋将承租人的物品作为废物加以处理，因此造成的损失由承租人承担，出租人不承担任何侵权或违约责任。在破门而入前做些证据保留，比如请公证人到场，请律师到场，对清理过程进行影音影像的录制，避免纠纷加剧。

租金拖欠房东如何应对

随着二手房租赁的活跃，出租人与承租人的摩擦日益凸现。其中，承租人拖欠房租是引发纠纷的一项重要因素。通常出租人采取解除租赁合同，收回房屋。但要正确地行使这项权利，出租人就必须注意：行使解除权的方式和诉讼请求的内容。

一、行使解除权的方式

依照我国《合同法》的规定，出租人行使解除权有两种方式：一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同；另一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。

实践中，《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”，由于《合同法》并未对此作出具体规定，不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的，但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金，出租人未经催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定，很可能因此而由守约方变为违约方。对此，笔者推荐两种做法：一，在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定，如承租人两个月未缴纳房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明确的约定，出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下，出租人应避免采取通知解除，而选择催告解除，这样能为出租人正确行使权利提供保障。

二、诉讼请求的内容

在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下，出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。

实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决，对于承租人应否搬出的问题则不作处理，而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后，如承租人拒绝搬出，则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬迁。

因此，出租人在书写起诉状时，一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样，才能争取在最短的时间内解决纠纷。

篇二：无租赁合同和未支付租金如何解决

试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础

试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置题目难度与区分度

选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

篇三：无租赁合同和未支付租金如何解决

房客没有按时支付房租，可以收回房子吗？

【法律问题】

关于房屋合同问题，我是甲方，承租人是乙方。 甲方一间门面房租给乙方，租借时间：2015-9-1到2018-08-31，租金半年一付的。现在乙方到现在为止都未付半年房租，乙方门面一直处于关闭状态，乙方电话不接，短信不回，根本无法协商，房租拖了一个半月，电费都未付。 这种情况下 甲方有权收回房子吗？ PS： 合同上未注明 最迟交租时间，还有合同上未写联系地址（现在人都找不到），当时签合同比较急，乙方身份证未复印， 会影响起诉吗？

法律分析

针对您的描述，可以从法律角度分析如下：按照法律的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 所以如果对方一直不支付房租的，您可以要求解除合同。

起诉的话，需要有明确的被告，至少要能够提供被告的姓名、民族、住址等基本信息，如果您不能提供上述基本信息的，那么法院是不会受理的，会影响您的起诉。

行动建议

鉴于上述法律分析，建议如下：在无法找到对方的情况下，可以选择报警向警方求助。

　　相关 法律法规

1）《中华人民共和国合同法》

2）《中华人民共和国民事诉讼法》